Même si, comme le regrette la Cour des comptes, « les services de l’État ont adopté un positionnement discutable, accordant des dérogations contraires aux dispositions légales et aux engagements contractuels, et faisant preuve d’une inertie générant des retards », la Cour vient de publier un bilan des cessions immobilières réalisées depuis 2008 par le ministère des Armées.

Le patrimoine immobilier du ministère des Armées est l’un des plus importants de l’État avec près de 25 millions de m² de surface utile brute, soit 26 % de celui de l’État et 3,1 millions de m² de bureaux, soit 18 % de la surface de bureaux de l’Etat. Constitué pour répondre à des besoins très divers, ce patrimoine se caractérise par une grande hétérogénéité : espaces d’entraînement, casernes, bases aériennes, infrastructures portuaires, industrielles ou logistiques, logements, immeubles de bureaux, de formation ou d’enseignement, lieux de mémoire. En 2020, sa valeur nette comptable s’élevait à 17 Mds€, soit un quart de celle du parc immobilier contrôlé par l’État.

Avec la dissolution de nombreuses unités à partir de 2008, la réorganisation des fonctions de soutien et la rationalisation des implantations, les restructurations alors engagées ont conduit à libérer beaucoup d’emprises. Entre 2006 et 2022, le montant total des cessions du ministère des Armées s’est élevé à 2 Md€ (dont 1 Md€ pour 16 biens situés à Paris), soit 25 % des ventes de l’État, avec deux années très importantes (2009 et 2019), représentant plus de 65 % du montant total pour l’État. Douze biens du ministère des armées (dix d’entre eux sont situés en Île-de-France), vendus pour au moins 20 M€ chacun, représentent un produit de 1,2 Md€, soit 60 % du montant total des cessions depuis 2006.

Les montants des ventes sont marqués par une très forte dispersion du prix des biens cédés. Entre 2006 et 2022, un quart des ventes du ministère des armées est inférieur à 1 400 € (entre 20 € et 13 154 €, selon les années), la moitié à 50 000 € (entre 17 902 € et 130 300 € selon les années) et les trois quarts à moins de 367 000 € (entre 140 275 € et 628 500 €, selon les années).

Par ailleurs, le montant moyen annuel varie fortement selon les régions, comme en témoigne le tableau ci-dessous (chiffres de la période 2006-2022).

Le prix moyen de vente au m², peu élevé au niveau national (22 €), est donc très variable selon les régions. Il est le plus élevé en Île-de-France (171,7€ du m²), tandis que plusieurs régions se distinguent par un prix moyen très bas (Hauts-de-France, 4,8 € ; Grand-Est, 5,7 € ; Centre-Val-de-Loire, 7,5 € ; Bourgogne-France-Comté, 8,2€ ; Occitanie, 10,7 € et Auvergne-Rhône-Alpes, 11,7 €). L’écart entre le prix au m² de l’évaluation et celui de la vente est très important pour certaines régions (Hauts-de-France – 41 % ; Grand-Est – 43 % ; Normandie – 78 % ; Centre-Val-de-Loire – 46 % ; DOM-COM-TOM – 91 %).

Des problèmes d’organisation

Au-delà de ces chiffres, l’avis de la Cour porte:
– sur les études passées auprès de prestataires extérieurs dont un grand nombre n’ont pas été suivies d’effets, tandis que d’autres se sont avérées inutiles ,
– sur les modalités de vente des biens immobilier du ministère des Armées
– et sur l’organisation du ministère en matière immobilière, organisation « confuse et inefficace », qui n’est plus adaptée.

En 2023, une réforme a permis d’améliorer la lisibilité de l’organisation et de ses actions. Cette nouvelle organisation, plus cohérente, ne constitue toutefois qu’une étape dans un processus plus global, puisque la direction des territoires, de l’immobilier et de l’environnement (DTIE) du ministère des Armées a lancé en novembre 2023 un chantier de modernisation de la fonction immobilière, s’inscrivant dans les orientations gouvernementales et celles qui sont portées par la nouvelle loi de programmation militaire 2024-2030.

Des recommandations 

Recommandation n° 1. (SGA) Recenser régulièrement les biens inutiles et les remettre au service des domaines pour en assurer la cession.
Recommandation n° 2. (SGA et DIE) Mettre en place les outils permettant d’identifier a posteriori l’ensemble des coûts grevant une cession et de disposer à terme d’une évaluation a priori pour chaque projet de valorisation immobilière.
Recommandation n° 3. (DGFiP) Recouvrer les compléments de prix exigés et exigibles au titre des cessions à l’euro symbolique de la caserne Ferrié à Laval et de la citadelle d’Arras.
Recommandation n° 4. (DGFiP, DDT) Tirer les conséquences du non-respect par les acquéreurs de la caserne Beaumont-Chauveau à Tours de leurs engagements au titre du dispositif de décote « Duflot ».
Recommandation n° 5. (DGFiP, DTIE, DIE) Mettre en place un suivi particulier et formalisé pour le contrôle de l’application des clauses sauvegardant les intérêts de l’État.
Recommandation n° 6. (SGA, EMA) Définir une stratégie pour la valorisation des actifs immobiliers du ministère (biens potentiellement frappés d’inutilité, déclarés inutiles, remis au domaine …) et définir à l’échelon ministériel un programme de valorisation pour les 5 ou 10 prochaines années.

Le rapport de la Cour est à consulter ici.